บทความและสื่อประชาสัมพันธ์

ที่ผ่านมาราคากองรีทส์นิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ราคาปรับตัวลดลง จากความกังวลสงครามการค้าสหรัฐฯ ที่เริ่มกดดันมากขึ้น โดยเฉพาะกำแพงภาษี ที่นักวิเคราะห์มองว่าอาจกระทบกลุ่มดังกล่าว และอาจทำให้ความต้องการคลังสินค้าลดลงต่อเนื่อง

PROSPECT หนึ่งในกองรีทส์ที่ถูกจับตาด้วยจุดเด่นของการปันผลสูงมากกว่า 10% ต่อปี และมีตัวเลขการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงเกิน 90% มาตั้งแต่ตั้งกองทุน พวกเขามองและชี้ว่าในอุตสาหกรรมกองรีทส์เวลานี้ ไม่ได้เจอปัญหาการไม่เช่าพื้นที่ แต่กลับกัน ลูกค้าตัดสินใจได้เร็วขึ้น

ในขณะเดียวกัน จุดเด่นของ PROSPECT ที่จ่ายเงินปันผลสูงถึง 10% ทำให้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนสถาบัน แต่ก็ติดปัญหา “สภาพคล่องต่ำ ขนาดกองทุนเล็ก” ทำให้กองรีทส์ต้องเร่งแก้ปัญหา ซึ่งไม่ใช่แค่การเพิ่มทุน แต่ต้องแก้ทุกอุปสรรคที่เคยเกิดขึ้น

สงครามการค้า ช่วยลูกค้าตัดสินใจเร็วขึ้น

เริ่มต้นบทสนทนากับ ThinkPlus Investor คุณอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT REIT ได้พูดถึงข้อกังวลของนักลงทุนในประเด็นสงครามการค้าที่เกิดขึ้นในเวลานี้

ทาง PROSPECT ยังไม่เห็นสัญญาณของความน่ากังวล โดยชี้ว่าทางกองไม่พบปัญหาในเรื่องดังกล่าว ในทางกลับกัน กลับสร้างความต้องการใช้พื้นที่มากขึ้น และพบว่าหลังจากความขัดแย้งเกิดขึ้น ลูกค้าตัดสินใจเช่าพื้นที่ง่ายขึ้น และในขณะเดียวกัน ลูกค้าส่วนใหญ่ของ PROSPECT เป็นกลุ่มโรงงาน ทำให้การย้ายฐานนั้นทำได้ไม่ง่ายนัก

“หลังจากมีประเด็นกำแพงภาษี สิ่งที่เกิดขึ้นคือ การตัดสินใจเช่าพื้นที่ของลูกค้านั้นเร็วขึ้น สะท้อนความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น และลูกค้าส่วนใหญ่ของเราเป็นกลุ่มโรงงาน ดังนั้นการย้ายฐานการผลิตจึงไม่ใช่เรื่องง่าย” คุณอรอนงค์ กล่าว

ที่ผ่านมา เคยมีลูกค้าให้เราศึกษาว่า ในการที่โรงงานหนึ่งที่มีแผนจะย้ายออกจากพื้นที่ ต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ เราพบว่าใช้ต้นทุนสูงมากในการย้ายออกไปที่อื่น มันไม่ใช่แค่การขนของ ออกไปตั้งโรงงานใหม่

ต้นทุนที่สำคัญที่ผู้คนอาจลืมคิดถึง คือการหาพนักงานที่ชำนาญในการทำธุรกิจของบริษัท ต้องยอมรับว่าหาไม่ได้ง่ายๆ ยิ่งหากลูกค้าย้ายไปในพื้นที่ยอดนิยมอย่างใน EEC ต้องแข่งขันกับโรงงานขนาดใหญ่ และเสียเวลาในการสร้างความชำนาญให้กับแรงงาน ไม่เหมือนบางนา-ตราด ที่มีแรงงานเพียงพอ

นอกจากนี้ การให้บริการพื้นที่ของ PROSPECT เราไม่ได้แค่ขายพื้นที่เช่า แต่เราเน้นการสร้างคอมมูนิตี้ เราสร้างการใช้ชีวิตและไลฟ์สไตล์ในนี้ ให้พนักงานใช้ชีวิตอยู่ได้อย่างสะดวกสบาย รวมถึงการสร้างเครือข่ายซัพพลายเออร์ในพื้นที่เดียวกัน

PROSPECT เพิ่มทุน ไม่ใช่แค่เพิ่มสินทรัพย์

อย่างไรก็ตาม PROSPECT อยู่ระหว่างการเพิ่มทุน โดยนำสินทรัพย์ 3 ชิ้นเข้ากองทุน มูลค่าไม่เกิน 3,350 ล้านบาท

✅ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ถนนบางนา-ตราด กม.23 จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร เป็นระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 158,315 ตร.ม.

✅โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 ถนนเทพารักษ์ จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินเป็นระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี และลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคาร มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,481 ตร.ม.

✅ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ถนนบางนา-ตราด กม.9 จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 50,882 ตร.ม.

ทางผู้บริหาร PROSPECT บอกกับเราว่า การเพิ่มทุนนี้เป็นมากกว่าการเพิ่มสินทรัพย์ แต่เป็นการปิดทุกจุดอ่อน และเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับนักลงทุนโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนสถาบัน

“การเพิ่มทรัพย์สินในรอบนี้เรารับฟังเสียงของนักลงทุน ซึ่งไม่ใช่แค่การนำทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้ามาเท่านั้น แต่ต้องแก้ปัญหาเดิมที่เรามีอยู่ด้วย ทั้งในเรื่องสภาพคล่อง และขนาดของกองทุน”

แก้อุปสรรค สถาบันถือหุ้นยาก

คุณอรอนงค์ ชี้ว่า ที่ผ่านมามีนักลงทุนสถาบันรายใหญ่สนใจลงทุนและเข้ามาเยี่ยมชม ก็พบปัญหาของกองทุน PROSPECT ว่ามีปัญหาหลักๆ คือ ขนาดกองทุนที่เล็กเกินไป และสภาพคล่องการซื้อขายที่ต่ำ PROSPECT มีระดับการจ่ายปันผลที่สูงกว่า 10% เมื่อเทียบกับราคาหน่วยเวลานี้ ทำให้ผู้ลงทุนมักจะซื้อเก็บ สภาพคล่องจึงหายไปจากตลาด และมีสเปรดที่กว้าง

ทำให้นักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ไม่สามารถลงทุนได้ นอกจากนี้ยังมีความกังวลจากผู้ลงทุนที่ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นสิทธิการเช่า ดังนั้นการเพิ่มทุนครั้งนี้ จะช่วยเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทุนจากระดับ 5 พันล้านบาท ขึ้นมาอยู่ที่ 8.7 พันล้านบาท เข้าใกล้ 1 หมื่นล้านบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะตอบโจทย์นักลงทุนสถาบันให้เข้ามาลงทุนได้

ความพิเศษของการเพิ่มทุนครั้งนี้ คือ อาจเห็นสถาบันรายใหญ่รายใหม่ที่ไม่เคยถือหน่วยลงทุนเลย เข้ามาถือ และหากเกิดขึ้น อาจทำให้สัดส่วนนักลงทุนสถาบันที่เข้ามาถือหน่วยลงทุนมากกว่า 50% ของทั้งหมด

ส่วนโอกาสการเพิ่มพื้นที่ในอนาคต ทางกอง PROSPECT จะมีการเพิ่มสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบัน สปอนเซอร์หลัก มีพื้นที่เช่ามากกว่า 1 ล้านตร.ม. ที่เป็นโอกาสเติมเข้ามายังกองทุน โดยมีกว่า 4 แสน ตร.ม. ที่มีศักยภาพ ซึ่งในการเลือกพื้นที่ เราจะเลือกพื้นที่ที่เราได้สิทธิเป็นคนแรกที่จะเลือกซื้อ

อย่างไรก็ตาม ในการเพิ่มทุนในภาวะตลาดหุ้นที่ไม่ปกตินั้น PROSPECT ชี้ว่า ที่ผ่านมา เราสำรวจภาวะตลาดมาตลอด และมีการเลื่อนการขายมาจนถึงปัจจุบัน เรามองว่าตอนนี้เหมาะสมที่จะเปิดขาย ซึ่งมีผู้ช่วยขายหน่วยลงทุนที่แข็งแกร่ง เราจึงมองว่าน่าจะเหมาะสม และไม่น่ากังวลมากเหมือนตอนต้นปีที่ผ่านมา และด้วยทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง มีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 90% และการจ่ายเงินปันผลที่สูงกว่า 10.6% จะช่วยดึงดูดความสนใจได้

ดอกเบี้ยลง ทำREIT มีเสน่ห์

อย่างไรก็ตาม ทิศทางของกองรีทส์ PROSPECT มองว่าจะได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยขาลง เพราะนักลงทุนมักนำกองรีทส์ไปเทียบกับตราสารหนี้และเงินฝาก ยิ่งดอกเบี้ยลง กอง REIT จะน่าสนใจมากขึ้น โดยปัจจุบันราคาหน่วยของกองรีทส์ค่อนข้างต่ำ

ทั้งนี้ นักลงทุนที่สนใจลงทุนกอง REIT ควรดูที่ราคา NAV ของแต่ละกองทุนที่จะสะท้อนผลการดำเนินงานของ REIT จริงๆ ส่วนราคาตลาดนั้น คือราคาที่นักลงทุนพอใจจะซื้อหรือขาย ซึ่งปัจจุบัน NAV ของหลายกองรีทส์ก็สูงกว่าราคาหน่วยปัจจุบัน อาจต้องลองดูในเรื่องนี้ด้วย