บทความและสื่อประชาสัมพันธ์

รู้หรือไม่?...“กองทรัสต์อุตสาหกรรม” ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภท “โรงงานและคลังสินค้า” เป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าสนใจ ไม่เพียงแต่ “ผลตอบแทนที่ดี” และ “สม่ำเสมอ” เท่านั้น ยังมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและได้ประโยชน์จากนโยบายของภาครัฐที่ส่งเสริมการลงทุนและความสนใจของนักลงทุนต่างชาติเข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยต่อเนื่องอีกด้วย

จึงไม่น่าแปลกใจว่า...แม้ในช่วงวิกฤติ “COVID-19” กลุ่ม “กองทรัสต์อุตสาหกรรม” ได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ สะท้อนผ่าน “อัตราการเช่าพื้นที่” คลังสินค้าสำเร็จรูปในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2019-2024) ที่อยู่ในระดับสูงมาโดยตลอด

โดยเฉพาะในพื้นที่ “Prime Industrial Location” บริเวณกรุงเทพฯ ตะวันออก และสมุทรปราการ ซึ่งพื้นที่มีจำกัด ในขณะที่ดีมานด์มากกว่าซัพพลายที่มี ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ในโซนนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ย ในช่วงเวลาเดียวกัน (ที่มา: บจ. ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ปทท.))

ใน “ยุคดอกเบี้ยขาลง” การลงทุนใน “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) กลับมาอยู่ในเรดาร์การลงทุนอีกครั้ง ด้วย “จุดเด่น” ของผลตอบแทนที่ดีสม่ำเสมอซึ่งดีกว่า “เงินฝาก” และ “ตราสารหนี้” โดยเปรียบเทียบ

จะดีแค่ไหน? ถ้ามีโอกาสได้ร่วมเป็นส่วนหนึ่งใน “กองทรัสต์อุตสาหกรรม” ชั้นนำของไทย

โอกาสนั้นมาถึงแล้ว หลัง “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล” (PROSPECT REIT) เตรียมลงทุนเพิ่มเติม “ครั้งที่ 3” มูลค่าไม่เกิน 3,350 ล้านบาท ในช่วงกลางปี 2025 นี้

“PROSPECT REIT” กองทรัสต์อุตสาหกรรมชั้นนำ แตกต่างด้วย “ทรัพย์สิน” & “บริการ”

แม้ปัจจุบันจะมี “กองทรัสต์อุตสาหกรรม” ในไทยอยู่มากมายก็จริง แต่ “PROSPECT REIT” ถือเป็นกองทรัสต์ที่แตกต่างทั้งเรื่องของ “ทรัพย์สิน” และ “บริการ” เป็นกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรมชั้นนำที่มุ่งเน้นลงทุนในอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า รวมถึงอาคาร Built-to-Suit คุณภาพสูง ใน “Prime Location” จุดศูนย์กลางของอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ปัจจุบันมีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการ 4 โครงการ คือ “โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน” (Bangkok Free Trade Zone) 3 โครงการ; BFTZ1, BFTZ22, และ BFTZ3 และ “โครงการ X44” บางนา กม.18 โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 292,332 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 294 ไร่

ปัจจุบันทรัพย์สินที่ลงทุนตั้งอยู่ในย่านบางนา-ตราด จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงและเป็นย่านศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ สามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือ สนามบิน และนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ได้รวดเร็ว โดยในพื้นที่ถูกแบ่งออกเป็น 2 โซน ได้แก่ “เขตประกอบการทั่วไป” (General Zone) และ “เขตปลอดอากร” (Free Zone) ที่ผู้ประกอบการจะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านภาษี การนำเข้า-ส่งออก ซึ่งสามารถตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการหลากหลายได้อย่างเหมาะสม

โดยมีรูปแบบอาคารให้เลือก 4 รูปแบบ ตามความต้องการของลูกค้า ได้แก่

“Warehouse” อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป ที่มีทั้งแบบยกพื้น และไม่ยกพื้น

“Stand-alone factory” อาคารโรงงานสำเร็จรูป

“Mini Factory” อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก

“Built-to-Suit” อาคารแบบสร้างตามความต้องการ

นอกจากนี้ ยังตั้งอยู่ใน “พื้นที่ผังเมืองสีม่วง” ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า รองรับการประกอบกิจการการผลิตภาคอุตสาหกรรมที่มีการจัดการและควบคุมอย่างดี พูดได้ว่าประกอบกิจการได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า สามารถใช้พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ มีความยืดหยุ่น ซึ่งโครงการอื่นที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่สีม่วงไม่สามารถทำได้ เป็นอีกจุดสำคัญที่ดึงดูดผู้เช่า

ปัจจุบันมีสัดส่วนการประกอบธุรกิจของผู้เช่าเป็น “โรงงาน” ถึง 84% และ “คลังสินค้า” 16%

และไม่ใช่แค่การมีพื้นที่ให้เช่า แต่ PROSPECT REIT มีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีการบริการแบบ One Stop Service อย่างหลากหลายและครบวงจร ทั้งการประสานงานกับหน่วยงานราชการ การให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าในการขอใบอนุญาตที่จำเป็น และการให้บริการซ่อมแซมอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ระหว่างการเช่า

“ทรัพย์สินคุณภาพ” พอร์ตโฟลิโอมีการกระจายความเสี่ยง หลากหลายทั้ง “อุตสาหกรรม-สัญชาติผู้เช่า”...หนุน “รายได้มีเสถียรภาพ-ผลตอบแทนดีสม่ำเสมอ”

มีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายของผู้เช่าทั้ง “อุตสาหกรรม” และ “สัญชาติผู้เช่า” โดย 5 อันดับอุตสาหกรรมแรกประกอบด้วย (1) ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค 17.1% (2) ธุรกิจยานยนต์ 14.4% (3) ธุรกิจอุตสาหกรรมโลหะ 12.1% (4) ธุรกิจปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์ 11.2% (5) ธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ 9.9% และ ตามลำดับ

ส่วน “สัญชาติของผู้เช่า” ก็มีการกระจายตัวด้วยเช่นกัน ประกอบด้วย (1) ไทย 25.7% (2) ญี่ปุ่น 25.1% (3) จีน 21.7% (4) สหรัฐ 6.2% และ (5) อังกฤษ 5.8% ตามลำดับ

“ซึ่งการที่พอร์ตโฟลิโอมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่หลากหลายทั้งตัวอุตสาหกรรมและสัญชาติผู้เช่านั้น ทำให้พอร์ตมีการกระจายความเสี่ยง มีเสถียรภาพ การรับรู้รายได้จากการลงทุนมีความมั่นคงสม่ำเสมอไม่ผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป เพราะไม่ได้พึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่งมากเกินไปนั่นเอง”

“โดยทรัพย์สินที่ลงทุนในปัจจุบันมี ‘อัตราการเช่าพื้นที่’ (Occupancy Rate) สูงกว่า 90% มาโดยตลอด ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2568 สูงถึง 96% และ มี ‘อัตราต่อสัญญาของผู้เช่า’ (Renewal Rate) สูงมาโดยตลอด สำหรับปี 2567 สามารถทำ ‘รายได้รวม’ 599.4 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 5.6% มี ‘กำไรจากการลงทุนสุทธิ’ (กำไรจากการดำเนินงาน) 336.5 ล้านบาท เติบโต 2.7% สะท้อนถึงฝีมือในการบริหารและความเชื่อมั่นที่ผู้เช่ามีต่อโครงการได้เป็นอย่างดี”

นอกจากนี้ “PROSPECT REIT” ยังมีประวัติการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยนับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2563 ถึงปี 2567 กองทรัสต์จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนแล้ว 22 ครั้ง รวม 4.0670 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน (Yield) 12 เดือนล่าสุดที่ 10.1% เมื่อเทียบกับราคาหน่วยทรัสต์ที่ 8.50 บาท ณ สิ้นปี 2567

เตรียมลงทุนเพิ่ม “ครั้งที่ 3” หนุนสินทรัพย์รวมแตะ 8.75 พันล้านบาท...เสริม “สภาพคล่อง-อัตราผลตอบแทน” ดีขึ้น

ล่าสุด “PROSPECT REIT” เตรียมลงทุนเพิ่ม “ครั้งที่ 3” มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท โดยจะลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ในอาคารคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป รวมถึงอาคาร Built-to-Suit ใน 3 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการเดียวกับที่กองทรัสต์ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 221,678 ตารางเมตร ได้แก่

1) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ1) ถ.บางนา-ตราด กม.23 จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน และสิทธิการเช่าอาคาร เป็นระยะเวลาไม่เกิน 15 ปี มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 158,315 ตารางเมตร

2) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ2) ถ.เทพารักษ์ จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน เป็นระยะเวลาไม่เกิน 26 ปี และลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคาร มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,481 ตารางเมตร

3) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ3) ถ.บางนา-ตราด กม.19 จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 50,882 ตารางเมตร

“ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ คาดว่าจะทำให้ ‘PROSPECT REIT’ มีมูลค่าสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นเป็น 8,709 ล้านบาท (เดิม 5,359 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2567) มีพื้นที่ให้เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 514,010 ตารางเมตร (เดิม 292,332 ตารางเมตร) มีสัดส่วนทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) เพิ่มเป็น 31.9% (เดิม 29.9%) ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์มีขนาดใหญ่ขึ้น น่าสนใจมากขึ้น มี ‘สภาพคล่อง’ ในตลาดรองที่ดีขึ้น มีพื้นที่เช่าในการนำไปสร้างรายได้เพิ่มขึ้น และสัดส่วน Freehold เพิ่มขึ้นจะช่วยให้กระแสรายได้ของกองทรัสต์มีเสถียรภาพมากขึ้นด้วยเช่นกัน”

ไม่เพียงเท่านั้น การลงทุนเพิ่มครั้งนี้ ยังทำให้ “การจ่ายประโยชน์ตอบแทน” ของกองทรัสต์ดีขึ้นด้วย ถ้าไม่มีการลงทุนเพิ่มประมาณการประโยชน์ตอบแทน (งวด 1 ก.ค. 68 – 30 มิ.ย. 69) จะอยู่ที่ 0.72 บาท/หน่วย (คิดเป็นอัตราจ่ายประโยชน์ตอบแทน 8.7%) แต่หลังการลงทุนเพิ่มครั้งที่ 3 จะทำให้ประโยชน์ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็น 0.87 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราจ่ายประโยชน์ตอบแทน 10.6% และทำให้ประมาณการอัตราผลตอบแทนระยะยาว (IRR) ดีขึ้นเป็น 9.9%

“พร้อมลงทุนเพิ่มต่อเนื่อง” หนุน “PROSPECT REIT” เติบโตสู่ระดับ 1.0 - 2.0 หมื่นล้านบาท ในอนาคต

ที่สำคัญ “PROSPECT REIT” ยังมีโอกาสเติบโตอีกมาก โดยทรัพย์สินจะมาจาก 2 ทาง ทั้งจากทรัพย์สินที่ “บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์” (Prospect Development: PD) ซึ่งเป็น Sponsor หลักของกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งใน “ผู้นำ” ธุรกิจด้านการพัฒนาและให้บริการอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า โดดเด่นด้วยพื้นที่ “เขตปลอดอากร” (Free Zone) ที่รอช่วงจังหวะและความเหมาะสม เพื่อที่จะส่งต่อทรัพย์สินคุณภาพสูงให้ทางกองทรัสต์ โดยกองทรัสต์มีสิทธิ์ในการปฏิเสธก่อน กล่าวคือ หากทาง PD ต้องการจะเสนอขายทรัพย์สิน ต้องเสนอให้กองทรัสต์พิจารณาเป็นรายแรก

“ปัจจุบันมี โครงการ BFTZ มีทั้งหมด 9 โครงการ ใน 3 พื้นที่ยุทธศาสตร์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของไทย ได้แก่ บางนา-ตราด, บางปะกง และ วังน้อย มีพื้นที่ให้เช่ารวมกันกว่า 1.04 ล้าน ตร.ม.

นอกจากนี้ ยังมาจาก “บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์” ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เอง ซึ่งมีนโยบายการลงทุนที่เป็น “อิสระ” ในการมองหาทรัพย์สินที่มีคุณภาพที่ไม่ใช่ของ Sponsor สามารถที่จะศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างหลากหลาย เพื่อลงทุนเพิ่มเองได้อีกทางหนึ่งด้วย

“โดยเป้าหมายการเติบโตของ ‘PROSPECT REIT’ ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าจะขยับไปที่ระดับมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท และจะไปสู่ระดับ 1.5 - 2.0 หมื่นล้านบาท เป็นเป้าหมายในอนาคต เพื่อรองรับการเติบโตดังกล่าว ‘PROSPECT REIT’ จึงมีการจัดทำเครดิตเรทติ้งของกองทรัสต์ ปัจจุบันได้ Credit Rating ระดับ ‘ลงทุนได้’ (Investment Grade) ที่ BBB- จากทาง ‘TRIS Rating’ ซึ่งสามารถจะกู้เงินได้ถึง 60% ของสินทรัพย์รวม ซึ่งในอนาคตหากมีโอกาสลงทุนเข้ามาก็จะมีทางเลือกในการเข้าลงทุนโดยใช้เงินกู้ได้เช่นกัน อาจไม่ต้องมีการเพิ่มทุนจากผู้ถือหน่วยแต่ประการใด อย่างไรก็ตามในเบื้องต้นนี้กองทรัสต์ยังรักษาระดับเงินกู้ไว้ไม่ให้เกิน 35% ซึ่งปัจจุบันสัดส่วนเงินกู้อยู่ที่ 30.19% เท่านั้น”

วันนี้ “PROSPECT REIT” พร้อมแล้วที่จะก้าวสู่การเติบโตครั้งใหม่ ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์มีความน่าสนใจมากขึ้น ด้วย “จุดเด่น” ที่ครบครันทั้ง “ทรัพย์สินมีศักยภาพสูง” มีทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ, มี “สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้เช่า” จากพื้นที่ในส่วนที่เป็น “เขตปลอดอากร” (Free Zone), มี “อาคารคุณภาพสูง” ที่สำคัญมี Professional Management Team ทั้งทีมผู้จัดการกองทรัสต์ “พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์” ที่มีประสบการณ์ตรงในด้านการบริหารจัดการและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้านการบริหาร REIT ทำให้มีความเข้าใจในธุรกิจนี้ในเชิงลึก และมีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มามากกว่า 15 ปี อย่าง “พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์” จึงทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ที่จะมีส่วนร่วมในการเติบโตครั้งใหม่นี้ ที่กำลังจะเกิดขึ้นได้เลย

PROSPECT REIT เตรียมเปิดให้ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ์จองซื้อหน่วยเพิ่มทุน และนักลงทุนทั่วไป จองซื้อได้ตั้งแต่ 19 - 23 พฤษภาคม 2568 สนใจติดต่อ ผู้จัดการกองทรัสต์ บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ www.prospectreit.com หรือโทร 02-697-3788

ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต