ข่าวแจ้งสื่อมวลชน

อันดับเครดิตและแนวโน้ม

2 ตุลาคม 2569 ทริสเรทติ้งเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (ทรัสต์ฯ) ขึ้นมาอยู่ที่ระดับ “BBB” จากเดิมที่ระดับ “BBB-” โดยมีแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” (คงที่) การปรับเพิ่มอันดับเครดิตสะท้อนถึงการขยายขนาดธุรกิจของทรัสต์ฯ ที่ประสบความสำเร็จ ขณะที่ยังคงรักษาผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพอใจและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง

อันดับเครดิตสะท้อนถึงอัตราการเช่าพื้นที่ที่อยู่ในระดับแข็งแกร่งและกระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนด้วยความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของพอร์ตสินทรัพย์ แม้ว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น แต่ยังคงมีความเสี่ยงจากการต่ออายุสัญญาเช่าซึ่งมีอายุคงเหลือเฉลี่ยค่อนข้างสั้น และระดับภาระหนี้ทางการเงินที่อยู่ในระดับปานกลาง

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้และกำไรขยายตัวต่อเนื่อง

ทรัสต์ฯ ได้ขยายขนาดการดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผ่านการเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่อย่างสม่ำเสมอจากผู้สนับสนุนหลัก ได้แก่ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ส่งผลให้ฐานสินทรัพย์และรายได้และผลกำไรของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ

ในปี 2568 ทรัสต์ฯ ได้เข้าลงทุนในสินทรัพย์มูลค่าประมาณ 4.4 พันล้านบาท ส่งผลให้มีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้น 272,426 ตารางเมตร (ตร.ม.) และทำให้พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเป็น 564,758 ตร.ม. จาก 292,332 ตร.ม. ในปี 2567 ส่งผลให้รายได้จากการดำเนินงานรวมเพิ่มขึ้นเป็น 877 ล้านบาทในปี 2568 จาก 599 ล้านบาทในปี 2567 และจากระดับ 400-550 ล้านบาทในช่วงปี 2564-2566 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 รายได้จากการดำเนินงานยังคงเติบโตต่อเนื่องโดยเพิ่มขึ้น 83% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 590 ล้านบาท ขณะที่ EBITDA เพิ่มขึ้นเป็น 639 ล้านบาทในปี 2568 จากระดับ 300-450 ล้านบาทในช่วงปี 2564-2567 และเพิ่มขึ้นอีก 95% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 445 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2569

ภายหลังการเข้าลงทุนในสินทรัพย์มูลค่า 5.04 พันล้านบาทเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2569 สินทรัพย์รวมของทรัสต์ฯ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท และพื้นที่เช่ารวมจะขยายตัวเป็น 752,707 ตร.ม. ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 1.3 พันล้านบาทในปี 2569 และประมาณ 1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2570-2571 โดยได้รับแรงหนุนจากการรับรู้รายได้จากสินทรัพย์ใหม่เต็มปี ทั้งนี้ EBITDA คาดว่าจะสูงกว่า 1 พันล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป และ EBITDA Margin อยู่ที่ประมาณ 75% อย่างไรก็ตาม อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยของทรัสต์ฯ ที่ประมาณ 18 ปีนั้นสั้นกว่าทรัสต์ฯ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตสูงกว่า ซึ่งอาจส่งผลต่อความสม่ำเสมอของกำไรในระยะยาวที่อ่อนแอลงและความสามารถในการรักษามูลค่าสินทรัพย์รวม ทั้งยังจำกัดโอกาสในการปรับเพิ่มอันดับเครดิตแม้ว่าทรัสต์ฯ จะมีขนาดธุรกิจที่ใหญ่ขึ้นก็ตาม

อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับดีจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งสำหรับสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์

ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งที่ระดับสูงกว่า 90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และนโยบายการค้าระหว่างประเทศก็ตาม โดยมุมมองดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นฐานของทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์และรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นซึ่งสามารถรองรับความต้องการพื้นที่โรงงานที่ได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment -- FDI) แนวโน้มการย้ายฐานการผลิต และการกระจายห่วงโซ่อุปทานอย่างต่อเนื่อง

สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ใกล้กรุงเทพฯ ท่าเรือ และสนามบิน โดยประมาณ 55% ของพื้นที่อุตสาหกรรมให้เช่าของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตปลอดอากร ซึ่งช่วยดึงดูดผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจนำเข้าและส่งออก ขณะที่อุปทานโรงงานสำเร็จรูปในพื้นที่ดังกล่าวยังมีจำกัด นอกจากนี้ สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังมีสัดส่วนการใช้งานเป็นโรงงานในระดับสูงซึ่งโดยทั่วไปมีอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในระดับสูง ปัจจัยเหล่านี้ช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานให้แข็งแกร่ง โดยอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในช่วง 85%-98% และอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ที่ 77%-91% ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา

แม้ว่าอายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Lease Expiry -- WALE) จะค่อนข้างสั้นที่ 2.3 ปี แต่ทริสเรทติ้งมองว่าความเสี่ยงจากการต่ออายุสัญญาเช่ายังคงอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2569 สัญญาเช่าที่ครบกำหนดในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ได้รับการต่ออายุแล้ว 77% ซึ่งสนับสนุนมุมมองของทริสเรทติ้งว่าอัตราการต่ออายุสัญญาจะยังคงอยู่ที่ประมาณ 80% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า และช่วยรักษาระดับการเช่าพื้นที่ตลอดช่วงประมาณการ

ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของพอร์ตสินทรัพย์ยังคงมีอยู่

พอร์ตสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ยังคงมีการกระจุกตัวในเชิงพื้นที่แม้ว่าจะขยายพอร์ตการลงทุนอย่างต่อเนื่อง สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของทรัสต์ฯ ซึ่งประกอบด้วยคลังสินค้าสำเร็จรูปและโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่ในเขตปลอดอากรกรุงเทพฯ (Bangkok Free Trade Zone -- BFTZ) จังหวัดสมุทรปราการ การเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ในปี 2569 จะช่วยเพิ่มการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์ผ่านการเพิ่มสินทรัพย์อุตสาหกรรมในอำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา อย่างไรก็ตาม พอร์ตสินทรัพย์จะยังคงกระจุกตัวอยู่เพียง 2 พื้นที่หลัก ดังนั้น หากสภาวะเศรษฐกิจหรือสถานการณ์ทางภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ไม่เอื้ออำนวยอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานโดยรวมของทรัสต์ฯ ได้อย่างมีนัยสำคัญ

การกระจุกตัวของผู้เช่ายังคงอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ แม้ว่าทรัสต์ฯ จะยังมีการพึ่งพาผู้เช่ารายสำคัญอยู่บ้าง โดยผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นประมาณ 23% ของรายได้รวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 และคิดเป็น 25% ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่า ณ เดือนมิถุนายน 2569 แม้ว่ากลุ่มผู้เช่าจะมีความหลากหลายพอสมควร แต่การยกเลิกสัญญาหรือการลดขนาดธุรกิจของผู้เช่ารายใหญ่โดยไม่คาดคิดอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่และรายได้ค่าเช่าเป็นการชั่วคราว โดยเฉพาะหากไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนได้อย่างทันท่วงที

ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง

ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับภาระหนี้ทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงอยู่ในระดับปานกลางตลอดช่วงประมาณการ โดยทรัสต์ฯ ได้เพิ่มการใช้เงินกู้ในการเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อ EBITDA เพิ่มขึ้นเป็น 5.9 เท่าในปี 2568 จากระดับ 3.4-3.6 เท่าในช่วงปี 2566-2567 และ 2.5-2.6 เท่าในช่วงปี 2564-2565 ขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายปรับลดลงเป็น 4.4 เท่าในปี 2568 จาก 4.8 เท่าในปี 2566 และ 7.6-7.7 เท่าในช่วงปี 2564-2565

เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2569 ทรัสต์ฯ ได้เข้าลงทุนในสินทรัพย์มูลค่า 5.04 พันล้านบาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการเพิ่มทุน 60% และเงินกู้ 40% การเข้าลงทุนดังกล่าวคาดว่าจะทำให้ภาระหนี้ทางการเงินของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นชั่วคราว เนื่องจากหนี้สินจะถูกบันทึกเต็มจำนวนทันที ขณะที่สินทรัพย์ที่เข้าลงทุนใหม่จะรับรู้กำไรเพียงบางส่วนของปีในปีที่เข้าลงทุน ดังนั้น ระดับภาระหนี้ควรปรับตัวดีขึ้นเมื่อสินทรัพย์ดังกล่าวสามารถสร้างกำไรได้เต็มปี ด้วยเหตุนี้ คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อ EBITDA ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 5.6 เท่าในปี 2569 ก่อนจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 4.0-4.5 เท่าในปี 2570-2571 ขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในช่วง 3.8-4.2 เท่าตลอดช่วงประมาณการ

สภาพคล่องเพียงพอ

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะอยู่ในระดับเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2569 แหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นในกองทุนตลาดเงินและพันธบัตรรัฐบาลมูลค่ารวม 347 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาท ขณะที่การใช้เงินทุนของทรัสต์ฯ ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วยการชำระหนี้จำนวน 170 ล้านบาท และการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรจากการลงทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว

ตามเงื่อนไขทางการเงินของธนาคารระบุให้ทรัสต์ฯ ต้องรักษาอัตราส่วนมูลค่าเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินรวม (Loan-to-Value -- LTV) โดยไม่รวมภาระผูกพันจากสัญญาเช่าให้ต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อ EBITDA ตามงบการเงินให้ต่ำกว่า 5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนมิถุนายน 2569 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 38% และ 4.3 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะบริหารสถานะทางการเงินอย่างระมัดระวังเพื่อที่จะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

โครงสร้างหนี้

ณ เดือนมิถุนายน 2569 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้สินรวมซึ่งไม่รวมหนี้สินภายใต้สัญญาเช่าจำนวน 3.8 พันล้านบาท หนี้สินที่มีหลักประกันต่อมูลค่าของสินทรัพย์รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 38% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวเกินกว่าเกณฑ์ที่ทริสเรทติ้งกำหนดไว้ที่ 35% ทริสเรทติ้งจึงประเมินว่าเจ้าหนี้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันอาจมีข้อเสียเปรียบกว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนในการเข้าถึงทรัพย์สินของผู้ออกตราสารหนี้

อ่านเพิ่มเติมได้ที่ อันดับความน่าเชื่อถือ